Управляющую компанию жители нанимают для выполнения работ по обслуживанию и ремонту общедомового имущества. Чтобы выяснить, какие конкретно обязательства взяла на себя ваша управляющая компания, необходимо ознакомиться с договором управления, заключенным УК с жителями дома.
Но существует и законодательно определенный перечень обязательных работ, выполнение которых не влечет дополнительных расходов со стороны собственников квартир. Он указан в Постановлении Правительства РФ №290 от 3 апреля 2013 года, с изменениями и дополнениями, включенными в 2023 году.
В постановлении перечисляются работы, касающиеся общедомового имущества. К нему относятся и системы инженерно-технического обеспечения, например, мусоропровод и вентиляция, и системы водоснабжения, отопления и водоотведения. А кроме того, работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:
-
сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лифтовых площадок и лифтовых холлов, кабин, лестничных площадок и маршей, пандусов;
-
влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек;
-
мытье окон;
-
очистка систем защиты от грязи (металлических решеток, ячеистых покрытий, приямков, текстильных матов);
-
проведение дератизации и дезинсекции помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме.
Работы законодательно определены не только в самом доме, но и на придомовой территории.
Что же касается ремонтов общедомового имущества в случаях, когда, например, на дворе — зима, а в подъезде разбито окно или неисправна входная дверь, специалисты УК обязаны отработать заявку не просто бесплатно, но и максимально оперативно: в течение 12 часов с момента получения. К таким острым ситуациям, когда необходимо срочное вмешательство относятся и нарушение кровли, и парение из подвала.
Обо всем многочисленном общедомовом имуществе в Постановлении №290 сказано подробно. Когда это места общего пользования — подъезды, чердаки, подвалы — вопросов относительно принадлежности, как правило, не возникает. А какое имущество, находящееся в квартире жителя, считается общедомовым?
Екатерина Салтыкова
директор управляющей компании «Атмосфера», город Новокузнецк
«Часто нас спрашивают о том, что специалисты УК должны делать бесплатно непосредственно в квартире. Первое. Замена стояков — любых: отопления, горячей воды, холодной. Но только в случае их аварийного состояния. Приборы отопления мы тоже обязаны промыть или заменить, если они не оборудованы контрольными кранами. И тоже, если их состояние не позволяет безопасную эксплуатацию. Если жителю батарея или стояк не нравятся по эстетическим соображениям, а их состояние признать аварийным нельзя — замене они не подлежат. Второе. Труба канализации — до плоскости раструба первого тройника. И все коммуникации — до приборов учета. Либо до первого сварного шва на стояке в случае, если счетчики горячей и холодной воды в квартире не установлены».
В перечень обязательных работ, которые управляющая компания должна выполнять бесплатно, не входят услуги по ремонту личного имущества собственника: например, замена смесителя в ванной или кухне, установка дополнительных розеток, ремонт проводки. При этом управляющая компания может (но не обязана) оказывать и услуги на коммерческой основе, не связанные с содержанием общедомового имущества. Расценки на коммерческие услуги УК устанавливает самостоятельно, а узнать о том, есть ли они и в каком объеме, — можно в диспетчерской службе или на сайте управляющей организации.
Но как быть, если свои обязанности управляющая компания выполняет с нарушениями? В любой ситуации, когда ваши права на качественное предоставление услуги нарушены, вы можете обратиться в контролирующие инстанции. Однако сначала правильнее направить претензию руководству управляющей организации. Это станет аргументом в вашу пользу при взаимодействии с Роспотребнадзором, Государственной жилищной инспекцией (ГЖИ) или прокуратурой. Хотя закон и не запрещает подавать обращения сразу на имя руководителя УК и, например, в прокуратуру.
Искать информацию, какие законодательные нормы нарушила управляющая организация, — не требуется. Важно описать ситуацию в хронологическом порядке, приложив к ней в случае описанном выше копию акта, составленного с участием представителей управляющей организации. Для закона не принципиально, имеет ли претензию один собственник или же несколько: реакция последует в любом случае.
Можно направить в адрес управляющей компании претензию в напечатанном виде, написанном от руки или на официальный электронный адрес. Но в любом случае требуется указать личные данные и почтовый адрес, по которому вам должны направить ответ. Если есть возможность передать претензию в управляющую организацию лично — очень хорошо. Не забудьте сделать два экземпляра. Секретарь должен зарегистрировать документ и передать вам второй экземпляр с пометкой о принятии. Рассмотреть вашу претензию управляющая компания обязана в течение десяти дней.
Если вы не получаете в этот срок ответа, обращение можно направить сразу в две инстанции: Государственную жилищную инспекцию и городскую администрацию. При направлении жалобы в прокуратуру лучше всего прикрепить и ответ ГЖИ, это поможет сэкономить вам время. Не существует волшебного рычага, с помощью которого мгновенно можно решить проблемы во взаимодействии жителей и управляющих компаний, однако знание своих прав и последовательность в их отстаивании способны многое изменить к лучшему.
