Директор УК из Абакана Александр Минин: «Если бы все горожане знали свои права, обращений в надзорные органы было бы меньше»

Возможен ли выход из этого замкнутого круга? И существуют ли в природе управляющие компании, к которым нет претензий ни со стороны жильцов, ни со стороны поставщиков ресурса? В Абакане в число образцовых управляющих компаний, по версии СГК, входит «ЖЭУ-2». Мы поговорили с ее директором Александром Мининым и узнали, почему так сложно оказывать качественные услуги в сфере ЖКХ.

— Александр Юрьевич, мы очень часто общаемся с потребителями, особенно зимой. Люди жалуются, например, что в одной комнате батарея греет, а в другой — нет. При этом, как правило, они скептически относятся к совету обратиться в управляющую компанию за решением проблемы. Расскажите, как в идеале должна работать добросовестная УК и выполнения каких обязательств человек может требовать от коммунальщиков?

— Добросовестная управляющая компания обычно не требует активности всех собственников многоквартирного дома. Достаточно выстроить хорошие отношения с председателем совета дома или старшим по дому — именно они представляют интересы жильцов. Что касается функционала УК, то он довольно большой, и выполнять мы его обязаны по закону вне зависимости от того, на прямых договорах собственники с ресурсоснабжающими организациями или нет. Мы выполняем услуги по обслуживанию, содержанию и ремонту общедомового имущества, внутренних инженерных сетей многоквартирного дома в пределах нашей ответственности и ежегодно отчитываемся о проведенной работе.

— Сфера ЖКХ считается одной из проблемных, но по вашим домам жалобы нам поступают очень редко. Как вам удается оказывать качественную услугу, оперативно решать возникшие проблемы и не попадать в черную дыру безденежья?

— Мы стараемся соблюдать требования всех нормативных документов жилищно-коммунального хозяйства, и такой подход подразумевает определенные затраты. То есть мы обозначаем фронт работ, которые нужно выполнить в конкретном доме, обсчитываем его, сообщаем жильцам стоимость и, если они с нею согласны, берем на себя обязательства по оказанию качественной услуги. По такому принципу работают не все управляющие компании, кто-то исходит из принципа «сколько денег — столько песен», но лично мне ближе первый вариант. Я считаю, что жители должны требовать достойного обслуживания дома, но перед этим им, конечно, придется понести определенные затраты.

А достойный уровень сервиса возможен и в ЖКХ. Например, на каждом многоквартирном доме мы установили специальные системы диспетчеризации, которые позволяют отслеживать любые изменения в работе оборудования дома. Если возникают какие-то нюансы в работе оборудования, например, обратный клапан на системе отопления перестал работать, мы в режиме реального времени можем видеть изменение параметров на каждом многоквартирном доме. Данные параметров выводятся на персональные компьютеры ответственных специалистов, начальника участка, главного инженера, теплотехника, а также представителям диспетчерской службы, что позволяет нам оперативно реагировать: выезжать на объекты и устранять проблемы.

— У вас большой штат диспетчерской службы?

— 16 человек: четыре диспетчера, четыре водителя, четыре сантехника и четыре электрика. Именно эти люди обеспечивают круглосуточный режим работы. Дело в том, что многие управляющие компании пытаются экономить за счет сокращения штата сотрудников аварийно-диспетчерской службы. Например, один специалист дежурит непосредственно на рабочем месте, а остальные — из дома. Пока до них дозвонятся в случае ЧП, пока приедут, пока отреагируют — на это все уходит время. У нас же на рабочем месте все до одного.

— Александр Юрьевич, многие говорят, что у вас не возникает острых проблем потому, что дома на обслуживании только хорошие, практически новые.

— Нет, это не так. Процентов 70 нашего жилфонда составляют дома, которые были введены в 50–60-е годы. Это практически весь центр — улицы Ленина, Советская, Вяткина, Чертыгашева… А вот новых домов как раз немного, да и новыми их можно назвать только условно, самым молодым домам в нашем жилфонде около 25 лет. Всего у нас на обслуживании 74 многоквартирных дома, мы вторая УК в Абакане по количеству домов.

— Значит, можно и с таким жилфондом хорошо работать?

— Конечно. Самое главное, выстроить диалог с собственниками и выполнять то, что требуется от нас по закону. Например, часто возникает вопрос по температуре горячей воды: какой она должна быть? На всех узлах управления у нас стоят терморегуляторы для настройки температуры. Мы выставляем параметры от 60 до 75 градусов, согласно СанПиНа, и стараемся их выдерживать. Все это делается в ежедневном эксплуатационном режиме.

— Мы часто проводим разъяснительную работу для потребителей совместно с Минстроем Хакасии. И представители ведомства говорят о том, что большинство людей до сих пор воспринимают управляющую компанию как что-то навязанное раз и навсегда, как крест, который придется нести всю жизнь. Не все жители осознают, что могут поменять свою УК на другую, если та не готова качественно выполнять услуги. Вы за конкуренцию в вашей сфере или против?

— Большинство жильцов до сих пор не почувствовало, что они собственники (подчеркиваю это) общедомового имущества. Многие еще живут так, как было принято жить в Советском Союзе, особенно старшее поколение, когда была дотация в коммунальное хозяйство. Сегодня мы на стопроцентной окупаемости, и если УК не устраивает жильцов, они имеют полное право провести общее собрание собственников и найти подходящую управляющую организацию. Правда, сделать это будет непросто, большинство УК на рынке коммунальных услуг себя никак не зарекомендовали, технической возможности заниматься содержанием домов нет, поэтому они готовы только собирать деньги.

— Моя «управляшка» всегда говорит о том, что им не хватает тарифа, поэтому они делать ничего не будут…

— У нас же есть 290-е Постановление Правительства РФ, где обозначен минимальный перечень работ, который УК обязана выполнять. И если она пришла на ваш дом и согласилась за установленный тариф работать с самого начала, то она должна этот минимальный перечень работ исполнять. Если не исполняет, то смело обращайтесь в жилищный надзор, обозначьте моменты, которые вас не устраивают, — УК получит предостережение, после чего все равно выполнит свою работу так или иначе.

— Бывает так, что на вас жители жалуются? Или жаловаться не за что?

— Жалуются, и на дню по несколько раз. И как минимум раз в день нам стабильно приходит предостережение. Из Роспотребнадзора, из прокуратуры, из государственного жилищного надзора. Если бы все собственники знали жилищное законодательство, то жалоб и обращений в надзорные органы было бы гораздо меньше, поскольку многие вопросы можно и нужно решать с управляющей компанией. У нас же обычно все наоборот.

— Получается, ваши обязанности они пытаются изучить, а свои — нет?

— Конечно, есть такие моменты.

— Мы тоже выявляем такую категорию потребителей, которые терпят, терпят, терпят, никому не сообщают о своих проблемах с теплом или горячей водой, а потом, нарушая порядок обращения в инстанции, идут, например, на телевидение. Но ведь без обращений жителей мы не сможем узнать, что где-то завоздушены стояки на внутридомовой системе или возникла какая-то другая очень частная проблема….

— Сколько я работаю в сфере ЖКХ, ситуация с запуском отопительной системы не меняется годами. Как правило, за лето собственники самостоятельно проводят ремонты внутренних инженерных сетей, нарушают схемы теплоснабжения. И потом, когда начинаем запускаться, что-то идет не так. Например, завоздушивает целый стояк в девятиэтажном доме. Представьте картину: пока мы в каждую квартиру попадем, пока найдем нарушителя, пока приведем оборудование в порядок, у жильцов, естественно, лопается терпение, начинаются жалобы куда только можно. А ведь процесс наладки можно было ускорить простым обращением к специалистам УК, и не ждать, пока проблема сама рассосется. Здесь очень важен момент плотного взаимодействия управляющей компании и потребителей. Не всегда нужно только жаловаться, нужно еще вовремя предупредить, уведомить, сообщить.

Я, кстати, двумя руками за то, чтобы на общих собраниях собственники избирали председателей советов дома. В этом случае становится намного легче решать вопросы, а самое главное, эти вопросы есть с кем решать. Совет дома участвует в весенне-осенних осмотрах общедомового имущества, знает все технические проблемы дома, всегда в контакте с нами. Дома, где есть такие советы, находятся, как правило, в более хорошем состоянии, чем те, где нет человека, который бы представлял интересы жильцов. Понимаете, финансовые средства на счете дома ограничены, все проблемы разом не решить, поэтому наша задача выделить приоритеты. С советом дома это сделать легко, а без него жильцы набрасываются на нас с разных сторон, конструктива не получается.

— Александр Юрьевич, вам приходится взаимодействовать с директорами других управляющих компаний, обмениваться опытом? Интересно, почему не все рассуждают так же, как вы.

— Конечно, мы общаемся. Когда назревает какой-то вопрос, мы его обсуждаем, каждый свое мнение выказывает, но в итоге каждый остается при своем.

— Вас в городе хорошо знают, и наверняка многие дома хотели бы попасть к вам на обслуживание. Вы готовы под свое крыло принимать дополнительный жилфонд? И сразу же скажите, каковы критерии отбора новичков?

— Скажем так, кота в мешке брать не будем. Хотя новым потребителям всегда рады. Но перед тем как обзавестись новым хозяйством, мы собираем специальную комиссию, диагностируем техническое состояние дома, его внутридомовое оборудование, смотрим, с каким тарифом работала предыдущая УК. Бывает, что, когда мы сообщаем жильцам о необходимости увеличения тарифа для более качественного результата, многие сразу от наших услуг отказываются. А так да, дома брать на обслуживание готовы, помогать людям готовы, разбираться даже в сложных ситуациях готовы. Главное, чтобы люди нам шли навстречу.